Продаем и покупаем жилье правильно.

Собственное жилье является одной из основных ценностей для граждан и неотъемлемая составляющая достойного уровня жизни, обеспечивающая физиологические и социальные потребности человека.

Принимая решение о покупке или продаже жилья, необходимо знать о порядке заключения и исполнения соответствующего договора. Правовая неграмотность в таком важном вопросе недопустима.

В настоящее время вопросами купли-продажи жилья в основном занимаются риэлторы, на которых всецело полагаться не стоит, а порой даже опасно. В основной своей массе риэлторы не являются профессиональными юристами и во многих правовых вопросах просто не разбираются. Более того, при покупке или продаже жилья можно столкнуться с так называемыми «черными риэлторами», которые своими действиями (бездействием) могут нарушить ваши права. В дальнейшем весьма сложно, а иногда просто невозможно привлечь к ответственности такого риэлтора. Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор, следует проконсультироваться с юристом или адвокатом.

Прежде всего, необходимо разобраться в том, что же такое жилье и жилое помещение. Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В соответствии со ст.16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Продавцом жилья может быть только собственник, а покупателем фактически любое лицо. По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество. Взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность. Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Встречается мнение, что договор купли-продажи жилья должен быть заверен у нотариуса. Данное мнение ошибочно. В законе нет указания на нотариальное удостоверение такого договора - это является правом, а не обязанностью сторон.

Все чаще мы слышим о фактах мошенничества, имеющих место при заключении сделок с жильем. Наиболее уязвимой стороной при заключении договора купли-продажи жилья является покупатель. Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными пороками права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Наибольший риск возникает в случае, если стороны договорились о предварительной оплате до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. При таких обстоятельствах и злом умысле продавца, покупатель может остаться без денег и жилья. Что бы минимизировать риски, необходимо знать следующее.

Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В первую очередь покупателю необходимо запросить у продавца данное свидетельство и убедиться, что данные продавца соответствуют данным в свидетельстве. Также необходимо обратить внимание на вид собственности (целая, долевая, совместная).

До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При помощи выписки можно выявить различные обременения на приобретаемое жилье (ипотека, аренда, доверительное управление), арест, поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения.

Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

- справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);

- выпиской из домовой книги;

- справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

Стороны договора (ст.ст.420, 549 Гражданского кодекса РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст.ст.432, 554 Гражданского кодекса РФ). Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п.6 ст.12 Закона № 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

- адрес (местоположение) жилого помещения;

- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);

- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);

- назначение (жилое);

- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 Гражданского кодекса РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст.555 Гражданского кодекса РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 Гражданского кодекса РФ).

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст.ст.292, 558 Гражданского кодекса РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст.20 Закона № 122-ФЗ).

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

- конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;

- сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;

- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);

- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

и другие условия.

В соответствии со ст.ст.551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следует учитывать, что согласно п.1 ст.2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата, например:

- до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

- после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты. Необходимо обратить внимание на достаточно удобную и "нерискованную" для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.

Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.

Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.

Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).